קזז ואח' נ' נגר כדורי את דוד חי חברה בע"מ ואח'

פסק דין

לפני תביעה כספית בסך של 380,308 ₪ אשר הוגשה על ידי התובעים נגד שלושת הנתבעות בעילה כספית וחוזית.

א. תמצית טענות התביעה

1. ביום 27/3/96 נחתם בין התובעים לנתבעות הסכם לרכישת דירה בת 3 חדרים, בקומה ב', בבניין שבאותה עת נבנה ברחוב לוי אשכול 78 ברמת אביב החדשה (להלן: "הדירה"). להבטחת הכספים קיבלו התובעים ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות תשל"ה-1974). עד חודש ינואר 2003 לא נרשמו הערות אזהרה בגין רכישות הדירות בבניין.

בחודש מרץ 2001 החלו התובעים לחפש דירה חדשה, ובבדיקה עם נציגי נתבעות 1-2 – עו"ד אלגואטי ומר נגר כדורי, נמסר להם, שרישום הערת האזהרה מצוי בהליך מתקדם ולפני סיום. עו"ד אלגואטי אף כתב לתובע במחצית חודש פברואר 2001, כי כל אישורי מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, למעט אישור עירייה, מצויים בידיו. ,

טרם שחתמו התובעים על ההסכם לרכישת הדירה החדשה עם חברת טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים (להלן: "טלניט"), הם פנו למשרדי נתבעת 2, אשר הייתה אמורה לרשום את הערת האזהרה לטובתם, כדי לוודא מתי היא תירשם והובטח לו כי הדבר ייעשה בעתיד הקרוב.

2. בהסתמך על כך, רכשו התובעים בחודש פברואר 2002 מחברת טלניט, דירה חדשה ברמת אביב, במקום הדירה שרכשו מהנתבעות, ובמקביל, הציעו התובעים את הדירה למכירה, באמצעות משרד תיווך סנצ'ורי, (להלן: "המשרד") . המשרד איתר בחודש יולי 2002 רוכשת פוטנציאלית בשם קרן מוזס, שהביעה רצונה לרכוש את הדירה תמורת 285,000 דולר, וביקשה להשלים את העסקה בהקדם כדי לקבל את הדירה לקראת סוף יולי 2002. סוכם בין התובעים לקרן מוזס, שתועבר אליה טיוטת הסכם והגב' מוזס הייתה אמורה לשלם את סכום התמורה במזומן, וללא נטילת משכנתא, עד יום 31/7/02 לפי שער דולר של לא פחות מ- 4.689 המהווים 1,336,365 ₪.

3. התובע שלח לעו"ד דן מקוב, אשר ייצג את גב' מוזס, טיוטת הסכם וגב' מוזס ביקשה הבהרות בעניין הבטוחות לכספי התמורה שתשלם, לאור ההבנה שלא תירשם הערת אזהרה לטובתה. התובעים הבהירו לעו"ד מקוב, כי טרם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתם ולטובת גב' מוזס, והבהירו, כי כל שניתן הינו, לרשום הערה לגבי מכירת הדירה לגב' מוזס אצל הנתבעות, בנוסף למשכון זכויות, אך עו"ד מקוב עמד על הסבת הערבויות לטובת גב' מוזס כתנאי לביצוע העסקה.

בנק דיסקונט סירב להסב את הערבויות לטובת הגב' מוזס, בטענה שאלה לא ניתנות להסבה מלכתחילה. הבנק טען, כי אינו מסכים להסבה של ערבויות חוק המכר, אם כי הבנק מסכים להסבת הזכויות הכספיות בלבד, על פי הערבויות על שם הקונה, דהיינו, אינו מסכים להסבת הערבויות עצמן על שם הקונה.

4. טוענים התובעים, כי ההבדל בין השניים הינו, שערבות בנקאית על שם גב' מוזס שניתן לממשה, אינה דומה להסבת זכות חוזית בלבד על פי הערבויות שהיו נותרות על שם התובעים. משפטית – לגב' מוזס לא הייתה יכולה להיות זכות לממשן ככל שאלה היו נותרות על שם התובעים, כיוון שהזכות החוזית לממשן במקרה של הפרת הנתבעות את ההסכם, נותרה רק לתובעים.

עו"ד מקוב עמד על הסבת הערבויות לטובת גב' מוזס כתנאי לביצוע העסקה או רישום הערת אזהרה, ולא הסכים לכל מנגנון אחר. ככל שהגב' מוזס הייתה מסכימה לתנאי הבנק, היה עליה להסתמך על התובעים בעתיד. לכך לא הסכים עו"ד מקוב.

לאחר לחצים נוספים הסכים הבנק להוסיף פסקה, לפיה אם תפנה גב' מוזס על פי יפויי כוח בלתי חוזר שיפקידו התובעים בידיה למימוש הזכויות על פי הערבויות, הוא לא יתנגד לפעולתה על פי יפויי הכוח. אך גם לכך סרב עו"ד מקוב.

5. טוענים התובעים, כי גם אם הבנק היה מסכים להסב את הערבויות לטובת גב' מוזס, לא היה די בכך כיוון ששווי הערבויות (971,250 ש"ח) היה נמוך משווי הדירה (1.340.000 ₪ ) והיה נגרם לגב' מוזס חסר מבחינת הביטחונות בסך 370,000 ₪.

הואיל ועל התובעים היה לשלם את תמורת הרכישה לטלניט עד 1/8/02. הם עשו כל שיכולתם כדי שהגב' מוזס תקבל ערבויות מוסבות על שמה אך הבנק סירב. לאור זאת, החליטה גב' מוזס לוותר על רכישת הדירה בהתאם להודעתה מיום 20/4/02. גם קונה נוסף נסוג מהעסקה מאותה סיבה וביום 25/7/02 פנה התובע ליועץ המשפטי של נתבעת 2 כדי שיסיים בדחיפות את רישום הערת האזהרה לטובת הנתבעות והתובעים. כן פנה לכל הנתבעות, לב"כ בעלי המקרקעין שמכרו לנתבעות, למנהל מס שבח, למס הכנסה ונפגש עם רשמת המקרקעין והכל כדי שתירשמנה הערות אזהרה לטובת הדיירים והתובעים, אך לא נעשה דבר. לטענתו, רשמת המקרקעין אמרה לו, שכל שהיה חסר הוא יפויי כוח מתוקן, הכולל גוש וחלקה עדכניים וצו פרוק של נתבעת 3. לכן, טוענים התובעים, כי אם אלה היו בידיה לפני חודש אוגוסט 2002 הייתה נרשמת הערת האזהרה והייתה מתממשת עסקת המכר עם גב' מוזס.

6. בחודשים נובמבר - דצמבר 2002 פנה התובע לנתבעות וביקש לדעת מתי תירשם הערת האזהרה ולא נענה. בפועל, הערת אזהרה לטובת התובעים נרשמה בינואר 2003, שבע שנים לאחר שנחתם הסכם הרכישה של הדירה.

לאור חוסר האפשרות למכור את הדירה שנקנתה מהנתבעות, נתנה טלניט לתובעים ארכה לתשלום התמורה עד סוף חודש ספטמבר 2002. התובעים לא הצליחו לקבל הלוואות גישור מבנקים למשכנתאות, כיוון שהיה מדובר בהלוואה על מלוא סכום הדירה החדשה שנרכשה מטלניט, ולכן נטלו התובעים ביום 5/9/02 הלוואה על סך 1,439,446 ₪ בריבית של פריים בתוספת חצי אחוז לשנה שהיווה 10.5% לשנה מבנק מסחרי – בנק דיסקונט.

7. בתביעה דנן עותרים התובעים לחייב את הנתבעות בגין רכיב זה בעלות וריבית ההלוואה בגין סכום הקנייה בפועל. סכום הריבית מיום נטילתה ועד לאחר חתימת ההסכם היה 94,072 ₪.

בשלב זה, הודיע משרד התיווך סנצ'ורי לתובעים, כי הוא מפסיק לייצגם עד לרישום הערת אזהרה לטובתם.

ביום 30/1/03 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בגין רכישת הדירה מהנתבעות, אך לא נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק משכן שהלווה בשעתו כספים לתובעים לרכישת הדירה נשוא תביעה זו. הערה זו לטובת בנק משכן נרשמה לאחר כמה חודשים.

ביום 11/6/03 נחתם בין התובעים לאילן פרידמן הסכם למכירת הדירה נשוא תביעה זו בסך 265,000 דולר. בתקופת המכירה ירדו מחירי הדירות והתובעים נסמכים על חוות דעת שמאי הבנק שהעמיד הלוואה לרוכש הדירה נשוא תביעה זו (אילן פרידמן).